前回に引き続き、今回は住み替えの際に赤字にならないための対処法をご紹介いたします！
◇住み替えで赤字にならないための対処法
住み替えで赤字になるのを防ぐには、売却価格の見極めと購入計画、そして資金計画を総合的に検討することが重要です。以下の対処法を参考に、計画的な住み替えを目指しましょう。
１．売却相場を確認して価格を設定する
第一に、住み替えでの赤字を防ぐには、現実的な売却価格を正しく把握することが欠かせません。
自己判断で高く見積もり買換えを急いでしまうと、想定以上に売却価格が安く、大きな赤字につながってしまいます。
また、相場より高く設定しすぎると売れ残り、時間や資金繰りの面で赤字に陥る可能性があります。不動産ポータルサイトや周辺物件の成約事例を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼して相場観を養いましょう。
２．二重ローンにならないようにする
二重ローンとは、旧居のローンが残っている状態で新居のローンも支払う必要がある状況を指します。二重ローン状態下では月々の返済額が大きくなり、生活費に圧迫を与えるため、赤字のリスクが高まります。
これを防ぐためには、売却と購入のタイミングを調整することが第一ですが、住み替えローンを検討するなどが有効策です。コストがかかるので得策とまではいかないものの、必要に応じて仮住まいの検討も含め、無理のない返済スケジュールを立てることが重要です。
二重ローンが最適解となる場合には、できるだけ金利の低いローンを選ぶことも返済額軽減のポイントですから、金融機関の住宅ローン比較サイトなどを活用しましょう。
３．住み替えの実績が多い不動産会社を選ぶ
住み替えは通常の売却よりも手続きが複雑になるため、実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。実績が豊富な不動産会社にすれば、スケジュール調整・価格設定などのアドバイスも受けられ、赤字リスクを未然に防ぐ提案をしてくれる可能性が高まります。
大きな決断となるシーンですから、口コミや評判だけでなく、実際に複数の不動産会社と面談して、担当者の知識・対応力も確認するようにしていただくと、後悔のない住み替えが実現できるはずです。
４．売却期間は余裕を持って設定する
住み替えでは、売却にかかる期間を見誤ると、予定していたスケジュールに遅れが生じ、結果的に赤字の原因となります。地域や物件の条件によって売却にかかる平均期間は異なりますが、目安としては3〜6カ月の余裕を持つことが望ましいとされています。
短期間で売却を目指すために価格を下げすぎると、赤字の直接原因にもなるため、スケジュールにはあらかじめ余裕を持たせるよう心がけましょう。
どうしても急ぎ現住居を売却しなければならない場合は、仲介でなく不動産業者の買取を検討し、新居が見つかるまで仮住まいをする心づもりで進めるのも一手です。
◇住み替えで赤字になったときの節税対策
万が一住み替えで赤字が発生してしまった場合でも、税制上の特例を活用することで、課税所得を圧縮し、実質的な負担を軽減できる場合があります。以下に代表的な3つの制度を紹介します。
１．ほかの所得と赤字を損益通算する
損益通算とは、ある所得で出た損失を、ほかの所得と合算して相殺できる制度です。たとえば不動産の譲渡で赤字が出た場合に、給与所得や事業所得と損益通算できれば、課税される所得が減り、所得税・住民税の軽減につながります。
ただし、マイホームの売却損について損益通算が認められるのは一定の条件を満たす場合のみで、主に「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が該当します。
買換えの場合の該当条件は以下です。
・譲渡の前年中に日本にある建築済みで床面積50㎡以上のものを新規に取得する
・新居取得の翌年12月31日までに居住する（見込み可）
・新居取得年の12月31日まで償却期間10年以上の住宅ローンであること
参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
ただしこの特例は、「親の所有した物件に住み替える」「ほかの特例を含め2年以内に利用したことがある」場合などでは、適用されず損益通算できません。
２．マイホーム売却時の3,000万円特別控除を利用する
マイホームの売却時には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。これは、自宅の売却で得た譲渡益から最大3,000万円までを控除できる制度です。
譲渡損失が出た場合でも、将来的にほかの資産売却時に利益が出ることが想定されるなら、この特例とあわせて申告を検討すると良いでしょう。
以上、住み替えを検討されている方にご参考になれば幸いです。
新潟で不動さんをお探しの際はぜひたなべ不動産へご相談ください！