住まいの住み替えで、思わぬ出費や売却価格の想定ミスによって赤字になってしまうケースは、決して珍しくありません。

では、赤字になってしまう根本的な原因とは何でしょうか。また、 どうすれば失敗を防げるのでしょうか。住み替えで赤字が出る主な原因と、そうならないための具体的な対処法などをわかりやすく解説します。

◇住み替えで赤字が出てしまう原因とは？

　住み替え時に自宅を売却して得られる金額が、住宅ローンの残債と新居購入費用などの合計を下回ってしまうと、思いがけず大きな赤字になってしまうケースがあります。

住み替えは人生の転機である一方、計画を誤ると経済的に大きな損失となり、その後の生活スタイルも大きく変えざるを得なくなってしまうでしょう。赤字リスクを回避するため、どのような要因で住み替え時に赤字となってしまうのか解説します。

１．購入価格が売却価格を上回った

　新築時・購入時の取得価格よりも、売却時の価格が低下してしまうと、その差額が赤字となります。ただし、一般的に建物の価値は経年とともに低下するのが通例です。

築10年以上経過した住宅は、建物の価値が急激に減少しやすく、立地や設備の条件によっては想像以上に低価格に感じられる査定額が提示されるケースもあるでしょう。

あわせて以下のような環境の変化も、赤字につながりやすくなります。

・近隣店舗の閉店で利便性が大きく損なわれた

・近隣に新興住宅地が増え、自宅周辺エリアの人気が低迷している

不動産市場の動向やエリアの需給バランスも価格に影響を与えるため、購入当時と比べて価格が下落している場合は注意が必要です。

２．売却する物件の築年数が古い・大規模な修繕が必要

　築年数が古い物件は建物自体の価値が大きく下がるため、売却価格が安くなりやすい傾向があります。また、大規模な修繕が必要な物件は、買主側が修繕費用を考慮して価格交渉を行うため、売却価格がさらに下がる要因となります。

特に屋根や外壁、防水工事といった部分のメンテナンスが不十分な場合は、買い手の印象も損ないやすく、早期売却や高値売却が難しくなります。

不動産会社による買取の場合も同様で、買取価格が低くなりがちです。メンテナンスが必須であり、すぐに売れるかわからないためです。売れるまでの管理費用コストも含めて、買取価格が提示されます。

３．住み替えローンが利用できなかった

　住み替えローンとは、今住んでいる家のローンが完済できていない状態でも、新たな住居の購入資金を借りられる住宅ローンの一種です。通常は売却益でローンを完済しないと新たなローンを組みにくいですが、住み替えローンを使えば並行して購入・売却が可能になります。

しかし、住み替えローンは誰でも利用できるわけではありません。審査が通常の住宅ローンよりも厳しく、年収・勤務先・信用情報などが厳格にチェックされるため、希望しても利用できないケースがあります。この場合、新居購入に必要な資金が不足し、自己資金での補填が難しければ赤字リスクが高まります。

あわせて住み替えローンは、一般的な住宅ローン金利が0.5～2%とされる中、平均的な金利が2～4%に設定されるものが多いため、金銭的負担面から利用を断念せざるを得ないケースもあるでしょう。

以上が住み替えで赤字が出てしまう主な原因です。長くなってしまうので、対処法については次回ご紹介いたします！