前回に引き続き、今回は自己資金なしで住み替えを行う場合にどのような手順で考えていけばいいのかのステップと、そのリスクについて詳しくお伝えします。

◇自己資金なしで住み替える際は何から考えたらいい？

　自己資金なしで住み替えを行う場合、どのような手順で考えればよいのでしょうか。3つのステップで紹介します。

１．現住居の残債がいくらあるのか確認する

　自己資金なしで住み替えをするためには、まず現住居の住宅ローンがいくらあるのかを確認する必要があります。

残債がなければ、フルローンやオーバーローンの利用を検討し、残債がある場合は住み替えローンやつなぎ融資を検討する必要があります。

残債があるかどうかで住み替え方法が異なるので、まずは残債を確認しましょう。金融機関に連絡することで償還予定表などがもらえます。

２．必要な費用を計算する

　新しい住居の購入費だけでなく、売却する際にも諸費用がかかります。売却および購入に必要な諸費用をあらかじめ計算しておきましょう。

・住宅の売却に必要な費用

現住居の売却には、次のような諸費用がかかります。

　仲介手数料…取引額400万円超の場合の上限額＝（売却額×3％）＋6万円＋消費税

　印紙税…契約金額が100万円超～5億円以下の場合は1,000円～6万円

　抵当権抹消費用…不動産1個につき1,000円

　司法書士手数料…司法所に依頼した場合は約1万5,000円～2万円

　住宅ローン返済手数料…金融機関に一括返済手数料として約1万円～3万円

・住宅の購入に必要な費用

新たな住宅を購入するためには、次のような諸費用がかかります。

　仲介手数料…取引額400万円超の場合の上限額＝（売却額×3％）＋6万円＋消費税

不動産会社を通さない場合は不要（ハウメーカーから直接購入する場合など）

　印紙税…契約金額が100万円超～5億円以下の場合は1,000円～6万円

　不動産取得税…固定資産税評価額の4％

　固定資産税…固定資産税評価額の1.4％（購入時は引き渡し日に応じて売主と按分）

　都市計画税…固定資産税評価額の0.3％（購入時は引き渡し日に応じて売主と按分）

　所有権保存登記…固定資産税評価額の0.15％

　抵当権設定登記…借入額の0.4％

３．住み替え方法を考える

　残債の確認と必要費用が分かれば、住み替え方法を検討します。住み替えの方法は売り先行と買い先行の2通りあります。

売り先行は、売却を先に行った後に新居を購入する方法です。売却金を新居に充てることができるので、自己資金がない場合におすすめです。

ただし、新居が決まるまでは仮住まいをする必要があります。賃貸物件の入居の初期費用や引っ越し費用がかさむので注意が必要です。

一方で買い先行は、売却より先に新居を購入する方法です。

現住居に住みながら新居を探せるので、じっくりと物件を選べるメリットがあります。しかし、売却金を購入資金に充てることができません。

いつ売れるのか、いくらで売れるのかなど不透明なことが多いので自己資金がない場合にはおすすめできません。

◇自己資金なしで住み替えるリスクとは

　自己資金を保有しないまま住み替えをするのは、さまざまなリスクがあります。リスクを把握したうえで住み替えを検討しましょう。

１．金利が高くなり、総返済額が増える

　自己資金なしで住宅ローンを組む場合には、借入額が増えるために当然利息が大きくなります。

返済が不可能になることもあるので、注意しなければなりません。

また、一部の金融機関は、頭金の額によって金利が異なります。

頭金なしは滞納リスクが高いと判断され、金利が高く設定されることがあります。

従って毎月の返済額や返済期間を考えた、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

２．住み替えローンの利用時は決済日を同日にする必要がある

　住み替えローンを利用する際には、現住居の売却と新しく購入する住宅の決済日を同じにする必要があります。

住宅ローンを一本化するために、現住居の抵当権を抹消することと新たに購入する住宅の抵当権設定を同時に行う必要があるからです。

購入希望社が現れない場合などは、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しくなります。

スケジュール調整をするために、住んでいる住宅を安く売却したり、新たな住宅を高く購入するようなことがないように注意しましょう。

◇まずは不動産会社に相談してみよう

　自己資金がなくても、借り替えローンの利用やつなぎ融資の利用で住み替えはできます。

しかし、住み替えには新たに購入する住宅の資金だけでなく、売却や購入に関わる手数料や税金があります。

そのため借り替えに必要なコストを正確に試算するのは、大変難しいといえるでしょう。どうしても住みたい家があるが故に住み替えを急いでしまうのはリスクが大きいです。

住み替えを検討するときには、まずは専門家である不動産会社に相談してみましょう。自分にあった住み替え方法を丁寧に教えてくれることでしょう。